Что такое титульное страхование и зачем оно нужно покупателям жилья?

Титульное страхование — это вид страхования, защищающий от финансовых потерь из-за дефектов в титуле собственности, то есть проблем в юридической записи о том, кто владеет недвижимостью и какие претензии могут существовать в отношении неё, таких как неоплаченные залоговые обременения предыдущего владельца, ошибки в публичных записях, необъявленные наследники, споры о границах или мошенничество и подделка документов где-то в цепочке предыдущего владения. В отличие от многих видов страхования, защищающих от событий, которые могут произойти в будущем, титульное страхование защищает от проблем, которые уже существуют, но ещё не были обнаружены.

Существует два основных вида титульного страхования. Титульное страхование кредитора защищает финансовый интерес ипотечного кредитора в пределах суммы кредита и обычно требуется как условие одобрения ипотеки. Титульное страхование владельца является необязательным и защищает собственный капитал покупателя жилья в недвижимости; без него покупатель может нести личную ответственность за судебные издержки и убытки, если после закрытия сделки обнаружится покрываемая проблема с титулом, поскольку полис кредитора не покрывает собственные инвестиции покупателя. Перед выдачей полиса титульная компания или юрист обычно проводит проверку титула по публичным записям, таким как акты, судебные решения, налоговые записи и предыдущие ипотеки, чтобы подтвердить чистоту права собственности и выявить претензии, которые необходимо урегулировать до закрытия сделки.

Этот процесс проверки — часть причины, по которой титульное страхование работает иначе, чем большинство страховых продуктов: вместо регулярных взносов покупатели обычно платят единовременную премию при закрытии сделки, которая покрывает полис до тех пор, пока они или их наследники сохраняют интерес в недвижимости. Стоимость значительно варьируется в зависимости от штата и цены покупки, поскольку премии часто рассчитываются как процент или ступенчатая ставка от цены продажи или суммы кредита, а в некоторых штатах ставки напрямую регулируются. Кто платит за титульное страхование владельца и кредитора часто является вопросом местного обычая и иногда может быть предметом переговоров в рамках договора купли-продажи, а покупатели, как правило, вправе сравнивать предложения различных титульных компаний ради экономии.