Что такое HELOC и как работает кредитная линия под залог собственного капитала дома?

Кредитная линия под залог собственного капитала дома, или HELOC, — это возобновляемая кредитная линия, обеспеченная капиталом, накопленным домовладельцем в своей недвижимости, как правило, разницей между стоимостью дома и суммой, всё ещё причитающейся по ипотеке. В отличие от кредита под залог собственного капитала дома, который предоставляет единую сумму с фиксированной ставкой и фиксированным графиком погашения, HELOC работает больше как кредитная карта: заёмщики могут снимать средства по мере необходимости в пределах одобренного лимита, погашать часть или весь остаток и снова занимать в течение установленного периода выборки. HELOC также отличается от рефинансирования с обналичиванием, которое полностью заменяет существующую ипотеку, а не добавляет отдельную кредитную линию сверх неё.

Кредиторы обычно устанавливают лимит по HELOC на основе расчёта отношения кредита к стоимости, сравнивая оценочную стоимость дома с совокупным остатком по существующей ипотеке и новой кредитной линии, часто позволяя домовладельцам занимать до 80–85 процентов своего капитала в зависимости от кредитной истории и дохода. HELOC имеет две фазы: период выборки, часто около 10 лет, в течение которого заёмщик может получать доступ к средствам и обычно вносит только проценты или минимальные платежи, и период погашения, часто от 10 до 20 лет, в течение которого дальнейшие выборки не допускаются и подлежат погашению как основной долг, так и проценты. HELOC обычно используются для ремонта дома, консолидации долгов или крупных расходов.

Большинство HELOC имеют плавающую процентную ставку, привязанную к эталонному индексу, поэтому ежемесячные платежи могут расти или снижаться на протяжении срока кредита по мере изменения этого индекса, что добавляет элемент неопределённости по сравнению с кредитом с фиксированной ставкой. Поскольку HELOC обеспечен домом, недвижимость служит залогом, и заёмщик, отстающий по платежам, рискует потерять дом в результате обращения взыскания, как и в случае с основной ипотекой. Потенциальным заёмщикам обычно рекомендуется понять график выборки и погашения, то, как изменения ставки могут повлиять на будущие платежи, и свою способность погашать долг, прежде чем открывать кредитную линию под залог своего дома.