ما هو HELOC وكيف يعمل خط ائتمان حقوق ملكية المنزل؟

خط ائتمان حقوق ملكية المنزل، أو HELOC، هو خط ائتمان متجدد مضمون بحقوق الملكية التي بناها صاحب المنزل في عقاره، وهي عادةً الفرق بين قيمة المنزل وما لا يزال مستحقًا من الرهن العقاري. وعلى عكس قرض حقوق ملكية المنزل، الذي يقدم مبلغًا مقطوعًا واحدًا بسعر فائدة ثابت وجدول سداد ثابت، يعمل HELOC بشكل أشبه ببطاقة الائتمان: يمكن للمقترضين سحب الأموال حسب الحاجة حتى حد معتمد، وسداد جزء من الرصيد أو كامله، والاقتراض مرة أخرى خلال فترة سحب محددة. كما يختلف HELOC عن إعادة التمويل النقدي، التي تستبدل الرهن العقاري الحالي بالكامل بدلاً من إضافة خط ائتمان منفصل فوقه.

يحدد المقرضون عادةً حد ائتمان HELOC باستخدام حساب نسبة القرض إلى القيمة، الذي يقارن القيمة المقدرة للمنزل بالرصيد المجمع للرهن العقاري الحالي وخط الائتمان الجديد، وغالبًا ما يسمح لأصحاب المنازل بالاقتراض حتى 80 إلى 85 بالمائة من حقوق ملكيتهم حسب السجل الائتماني والدخل. يتألف HELOC من مرحلتين: فترة السحب، التي تستمر غالبًا نحو 10 سنوات، ويمكن للمقترض خلالها الوصول إلى الأموال ويقوم عادةً بدفع الفائدة فقط أو الحد الأدنى، وفترة السداد، التي تستمر غالبًا من 10 إلى 20 سنة، ولا يُسمح خلالها بمزيد من السحوبات ويجب سداد أصل الدين والفائدة معًا. يُستخدم HELOC عادةً لتحسينات المنزل، أو توحيد الديون، أو النفقات الكبرى.

تحمل معظم قروض HELOC سعر فائدة متغيرًا مرتبطًا بمؤشر مرجعي، لذا يمكن أن ترتفع المدفوعات الشهرية أو تنخفض خلال مدة القرض مع تحرك ذلك المؤشر، مما يضيف قدرًا من عدم اليقين مقارنة بقرض ذي سعر فائدة ثابت. ولأن HELOC مضمون بالمنزل، فإن العقار يُستخدم كضمان، ويواجه المقترض الذي يتأخر عن السداد خطر حبس الرهن تمامًا كما هو الحال مع الرهن العقاري الأساسي. يُنصح المقترضون المحتملون عمومًا بفهم جدول السحب والسداد، وكيف يمكن أن تؤثر تغيرات سعر الفائدة على المدفوعات المستقبلية، وقدرتهم على السداد قبل فتح خط ائتمان مقابل منزلهم.